A notícia de que o BTG compra imóveis do Santander com grande desconto movimentou o setor financeiro e o mercado de fundos imobiliários nos últimos dias. O BTG Pactual, um dos principais bancos de investimentos do país, fechou uma proposta para adquirir todo o portfólio de imóveis do fundo Santander Renda de Aluguéis, o SARE11, por valores bem abaixo do que foi originalmente pago por esses ativos. Essa transação levanta questionamentos sobre a estratégia do fundo do Santander e as consequências para os mais de 30 mil cotistas que acompanham de perto o desempenho do FII.
A operação em que o BTG compra imóveis do Santander com grande desconto envolve três importantes ativos imobiliários localizados em pontos estratégicos de São Paulo e do ABC Paulista. São eles: 75 por cento da torre corporativa WT Morumbi, o edifício empresarial Work Bela Cintra e a totalidade do Galpão Santo André. O BTG ainda levaria cotas de outros fundos investidos pelo SARE11 e o montante de caixa disponível no fundo. A proposta, mesmo sendo inferior ao valor patrimonial dos imóveis, foi considerada vantajosa por alguns analistas devido ao cenário atual de desvalorização das cotas na Bolsa.
Os imóveis haviam sido comprados entre 2019 e 2021 por aproximadamente 575 milhões de reais, enquanto a proposta do BTG gira em torno de 408,7 milhões em pagamento à vista, ou 476 milhões em cotas do fundo imobiliário BTG Pactual Logística, o BTLG11. Ou seja, o BTG compra imóveis do Santander com grande desconto, pagando cerca de 30 por cento a menos do que o valor contábil atual, que está estimado em 725 milhões. Essa diferença expressiva acendeu o sinal de alerta entre os cotistas, gerando críticas à condução da venda.
A estratégia por trás da decisão em que o BTG compra imóveis do Santander com grande desconto está ligada à tentativa de resolver o problema de deságio das cotas do SARE11 na Bolsa. O fundo vem sendo negociado com uma defasagem de 40 por cento em relação ao seu valor patrimonial, reflexo de um cenário macroeconômico desafiador e da queda de atratividade dos fundos de lajes corporativas. Com a liquidação total dos ativos, o fundo busca devolver valor aos cotistas e encerrar sua operação de forma organizada.
No entanto, a forma como o BTG compra imóveis do Santander com grande desconto foi alvo de duras críticas por parte de investidores e membros da comunidade financeira. Em fóruns especializados, como o Clube FII, usuários classificaram a proposta como vergonhosa e precipitada. Muitos acreditam que os ativos poderiam ser vendidos separadamente, por valores mais altos, ou que uma nova rodada de negociações poderia trazer propostas mais competitivas. Para eles, o desconto oferecido compromete o patrimônio dos cotistas.
Apesar da insatisfação de parte dos investidores, o BTG compra imóveis do Santander com grande desconto em uma jogada considerada inteligente por analistas que enxergam o momento atual como uma oportunidade de aquisição de ativos de qualidade por preços abaixo do mercado. O portfólio em questão é composto por imóveis bem localizados, com alto potencial de valorização e geração de renda. Para o BTG, a aquisição reforça seu posicionamento estratégico no setor de logística e escritórios premium.
Além da movimentação financeira, o fato de que o BTG compra imóveis do Santander com grande desconto levanta um debate mais amplo sobre a gestão de fundos imobiliários no Brasil. A transparência na tomada de decisões, a busca por liquidez e a responsabilidade na proteção do capital dos cotistas são elementos essenciais para manter a confiança nesse tipo de investimento. A operação entre os dois bancos ilustra as dificuldades enfrentadas por alguns fundos e a necessidade de adaptação às novas dinâmicas do mercado.
No desfecho deste caso, o BTG compra imóveis do Santander com grande desconto e assume o controle de ativos estratégicos, enquanto o SARE11 pode encerrar suas atividades com algum retorno aos seus investidores. A decisão final dependerá da aprovação dos cotistas em assembleia. Enquanto isso, o episódio se torna um marco importante na história dos fundos imobiliários no Brasil, destacando a importância da análise crítica, da governança e da busca por valor real em um ambiente econômico ainda desafiador.
Autor: Rodion Sokolov
