Índice FipeZAP Comercial de agosto mostra locação avançando cinco vezes mais que os preços de venda; Rio de Janeiro e Salvador lideram as altas, e o retorno médio do aluguel chega a 7,63% ao ano
Os preços de aluguel de imóveis comerciais subiram 11,21% nos 12 meses até agosto de 2026, contra alta de 2,20% nos valores de venda, segundo o Índice FipeZAP Comercial. Na prática, quem precisa de uma sala para montar um consultório, um escritório de advocacia ou uma pequena operação de serviços está pagando bem mais caro pela locação. Já o dono que pensa em vender o imóvel viu o patrimônio crescer em ritmo muito mais lento. O índice acompanha preços de salas e conjuntos comerciais de até 200 metros quadrados em 10 cidades brasileiras. exameexame
A diferença chama atenção porque a alta dos aluguéis ficou bem acima da inflação. O IPCA acumulou alta de 4,22% em 12 meses, enquanto o IGP-M avançou 2,16% no mesmo período. O IGP-M ainda serve de referência para muitos contratos de locação. Com isso, os novos contratos de aluguel comercial, negociados a preço de mercado, ficaram muito acima do que a simples correção pelos índices tradicionais garantiria. A distância entre as duas coisas tende a pesar nas renovações de contrato nos próximos meses. exame
Por que as empresas estão preferindo alugar
A explicação mais citada pelos analistas está no custo do dinheiro. Segundo a economista Mariangela Silva, do Grupo OLX, juros elevados e crédito restrito favorecem a locação. Com o financiamento caro, imobilizar capital na compra de uma sala deixa de ser atraente para boa parte das empresas, sobretudo as menores ou as que ainda estão se estruturando. A decisão de alugar preserva dinheiro em caixa para a operação do negócio. exame
A economista afirma que a compra exige alto volume de investimento e planejamento de longo prazo. A locação, por sua vez, pede menos recursos imediatos e dá mais flexibilidade operacional. Em um ambiente de juros altos, as empresas tendem a priorizar a preservação de caixa, migrando parte da demanda da compra para o aluguel, segundo a análise. Esse deslocamento da procura ajuda a explicar por que os preços de locação sobem com mais força do que os de venda. exame
O descompasso aparece em todos os recortes do levantamento. Em agosto, os preços de locação comercial avançaram 1,01%, enquanto os valores de venda subiram 0,40%. No acumulado de 2026 até agosto, o aluguel comercial registra alta de 8,50%, contra avanço de 1,86% nos preços de venda. O cenário monetário ajuda a entender o quadro: a Selic está em 13,75%, patamar que ainda encarece o crédito para empresas e pessoas físicas. exameexame
Rio, Salvador e Brasília puxam a alta; São Paulo segue mais caro
Entre as cidades monitoradas, a valorização dos aluguéis foi generalizada. No acumulado de 2026, todas as 10 regiões analisadas apresentaram valorização nos aluguéis comerciais, com os maiores aumentos em Salvador (18,57%), Rio de Janeiro (15,35%), Curitiba (12,33%) e Brasília (9,63%). O resultado mostra que a pressão sobre a locação não se concentra em um único mercado. Ela aparece em capitais de regiões diferentes do país. exame
No horizonte de um ano, o ranking muda pouco. Em 12 meses, o Rio de Janeiro subiu 20,97%, Salvador 19,84%, Brasília 12,24% e Curitiba 11,36%. Em agosto, Brasília teve a maior alta entre as cidades monitoradas, com avanço de 5,36%, seguida por Salvador (2,48%) e Niterói (1,60%). Para quem negocia a renovação de um contrato nessas praças, esses números servem como referência para medir se o reajuste pedido pelo proprietário está em linha com o mercado. exameexame
Apesar das altas maiores em outras capitais, São Paulo mantém o metro quadrado mais caro. Em agosto, o valor médio anunciado na capital paulista chegou a R$ 62,34 por metro quadrado, à frente do Rio de Janeiro (R$ 57,51/m²) e de Salvador (R$ 55,49/m²). Na outra ponta, os menores valores foram registrados em Porto Alegre (R$ 34,70/m²) e Belo Horizonte (R$ 38,14/m²). Uma sala de mesmo tamanho pode custar quase o dobro dependendo da cidade. exameexame
Venda avança devagar, com Florianópolis e Salvador na frente
No mercado de compra e venda, o ritmo foi bem mais contido, embora tenha ganhado algum fôlego recente. Em agosto, os preços de venda subiram 0,40%, acelerando em relação ao avanço de 0,18% registrado em julho. É uma variação modesta diante do salto dos aluguéis, e confirma que a demanda por propriedade comercial segue travada pelo custo do crédito. exame
Algumas cidades escapam da média. Florianópolis liderou a valorização em 2026, com alta de 4,66%, seguida por Curitiba (3,61%) e Salvador (3,25%). Em 12 meses, Salvador teve a maior valorização dos imóveis comerciais à venda, com alta de 7,39%, seguida por Florianópolis (6,94%), Campinas (4,58%) e Curitiba (4,55%). A capital baiana aparece bem posicionada tanto na locação quanto na venda, o que indica um mercado comercial aquecido nas duas pontas. exameexame
Nem todas as praças avançaram. Porto Alegre foi a única cidade com queda no período, com retração de 2,16%. A capital gaúcha também tem o menor valor médio de aluguel entre as cidades pesquisadas. O conjunto dos dados sugere um mercado de salas comerciais mais fraco que o das demais capitais analisadas. exame
Retorno de 7,63% ao ano atrai investidor, mas exige cuidado
Para quem compra imóveis comerciais para alugar, a disparada da locação melhorou a conta do retorno. O rental yield médio, indicador que mede o retorno anual do aluguel em relação ao valor do imóvel, ficou em 7,63% ao ano em agosto, acima dos 6,14% ao ano do mercado residencial. Na comparação direta, a sala comercial rende mais do que o apartamento alugado, pelo menos no papel. exame
As diferenças entre cidades são grandes. Os maiores retornos foram registrados em Salvador (11,51% ao ano) e Campinas (8,87% ao ano), e os menores em Curitiba (6,19% ao ano) e Florianópolis (6,59% ao ano). Curitiba e Florianópolis aparecem entre as maiores valorizações de venda. Nesses mercados o preço do imóvel sobe mais rápido, o que reduz o rendimento proporcional do aluguel. exame
A própria economista do Grupo OLX recomenda olhar além do percentual. Segundo ela, o potencial investidor deve considerar despesas de manutenção e tributação, possibilidade de vacância e inadimplência, e dinâmicas locais de atratividade. Um mês com a sala vazia ou um inquilino atrasado pode consumir parte relevante do ganho anual. Por isso, antes de comprar, compensa checar o histórico de ocupação do prédio e a procura na região. exame
Fontes:
